物業(yè)保潔前期介入

（一）物業(yè)保潔前期介入的作用

無錫物業(yè)保潔若在前期介入工作中對保潔工作方面的要求關(guān)注較多，將會為今后的物業(yè)保潔養(yǎng)護(hù)、維修帶來許多便利，主要體現(xiàn)在：

（1）方便物業(yè)保潔計劃的制訂。

（2）方便物業(yè)管理中的維修工作，特別是可以縮短保潔的時間。

（3）能夠保證保潔的質(zhì)量

（二）保潔前期介入的重點(diǎn)

對于保潔方面應(yīng)關(guān)注各樓層垃圾桶的設(shè)置是否合理；樓層清潔用水是否方便；在電梯轎廂內(nèi)進(jìn)行吸塵工作、用電是否方便等。同時還應(yīng)關(guān)注天臺是否設(shè)置了照明及水龍頭，是否方便進(jìn)行清潔，以及關(guān)注物業(yè)是否設(shè)計了垃圾收集點(diǎn)及相配套的水龍頭、地漏等與清潔有關(guān)的設(shè)施。

物業(yè)保潔接管驗(yàn)收

（一）原有物業(yè)清潔的接管驗(yàn)收

1.原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)

原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備一般已經(jīng)定型，具有以下特點(diǎn)：

2.原有物業(yè)清潔的接管驗(yàn)收辦法

原有物業(yè)清潔一般均已竣工交付使用。因此，接管驗(yàn)收一般與物業(yè)其他項目同時進(jìn)行。驗(yàn)收時，應(yīng)由委托方及物業(yè)公司的相關(guān)專業(yè)人員共同進(jìn)行，驗(yàn)收步驟為：

（1）物業(yè)公司自檢。在正式移交驗(yàn)收前，物業(yè)公司應(yīng)組織清潔專業(yè)人員對移動的設(shè)備設(shè)施同時進(jìn)行自檢。重點(diǎn)檢查原有物業(yè)清潔中已破壞或已損壞的情況；積水滲漏情況；小區(qū)道路、路燈情況；上下水管道系統(tǒng)情況；衛(wèi)生間、廚房、陽臺地面情況；門窗情況；墻面情況；清潔建筑安全情況及破損情況；清潔設(shè)施設(shè)備的運(yùn)作情況及破損情況等。

對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要分類記好，待正式接管驗(yàn)收時一并在“接管驗(yàn)收備忘錄”中向委托方提出。

（2）清潔面積測量驗(yàn)收。由于原有物業(yè)清潔一般資料已不齊全或與現(xiàn)狀不同。因此，應(yīng)重新測量清潔的面積。

（3）清點(diǎn)設(shè)備。核對記錄水表、電表讀書，清點(diǎn)設(shè)備設(shè)施。

（4）繪制移交現(xiàn)狀圖。繪制移交的原有清潔現(xiàn)狀圖，尤其對已經(jīng)被破壞的地方要在圖上注明，并請移交單位審核簽名后與其他移交資料一起存檔。

（5）清點(diǎn)驗(yàn)收原有資料。這些資料包括產(chǎn)權(quán)資料、用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計圖、設(shè)施設(shè)備清單及運(yùn)作情況記錄、清潔改造記錄及圖紙、原來保養(yǎng)工作記錄或設(shè)施設(shè)備運(yùn)作維修保養(yǎng)記錄；建筑物、道路、水池等工程維修保養(yǎng)記錄；清潔用水用電管線分布圖、排水管分布圖、供水系統(tǒng)分布圖、園林綠地內(nèi)其他管線分布圖等。

（6）協(xié)商存在問題的解決方法。對于委托方不打算解決的問題要記錄在“接管驗(yàn)收備忘錄”中，并有雙方簽字證明。

（7）原有的清潔評價及打分等級。在充分分析原有環(huán)境清潔衛(wèi)生情況后，根據(jù)功能重要性及配套設(shè)施可將環(huán)境清潔衛(wèi)生劃分為1~4級，以方便日后管理。

（8）寫備忘錄。驗(yàn)收后要填寫“接管驗(yàn)收備忘錄”

（9）資料歸檔。將委托單位移交的有關(guān)資料及“接管接受備忘錄”、接管驗(yàn)收現(xiàn)狀圖等分類歸檔，長期保存。

（二）新建物業(yè)保潔接管驗(yàn)收

1、物業(yè)公司自檢

與其他工程驗(yàn)收一樣，物業(yè)公司應(yīng)在收到通知后的規(guī)定時間內(nèi)制定好驗(yàn)收方案，組織保潔方面的專業(yè)人員提前對驗(yàn)收項目進(jìn)行自檢。自檢時對在前期介入中發(fā)現(xiàn)的問題要重點(diǎn)檢查。關(guān)于保潔方面的檢查要著重注意一下內(nèi)容。

表2-2 保潔方面自檢內(nèi)容

序號

檢查項目

檢查內(nèi)容

1

清點(diǎn)公共設(shè)施

（1）清點(diǎn)各公共設(shè)施設(shè)備是否完好

（2）基礎(chǔ)設(shè)施是否合格

（3）消火栓、消防管配套是否齊全、合格

（4）小區(qū)路燈是否合格

（5）垃圾池（箱）是否符合標(biāo)準(zhǔn)

（6）崗?fù)な欠窈细?/span>

（7）沙井、化糞池是否合理

（8）有無尚未完工的工程

（9）有無剩余的建筑材料

（10）房屋各配套設(shè)施地面、墻面是否合理

（11）樓梯扶手是否合理

2

小區(qū)道路

（1）道路分布的合理性

（2）道路的排水情況

（3）道路用材及砌制質(zhì)量

（4）伸縮縫及鋪裝表面有無剝離

（5）拐彎半徑是否合理

（6）路牙及路面有無剝離

（7）有無安全問題

3

管道及排水系統(tǒng)

（1）清潔機(jī)具房分布是否合理

（2）管道用電取電口分布是否合理；電壓是否符合標(biāo)準(zhǔn)

（3）管道借口是否合理管道安裝是否牢固合理；配件是否齊全；運(yùn)作是否正常

4

街心花園及噴水池

（1）水池深度是否合理

（2）駁岸是否完好

（3）深水區(qū)有無防護(hù)設(shè)施

（4）噴水池各噴頭運(yùn)作是否正常

（5）噴水池水泵位置是否合理；運(yùn)作是否正常

（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理

（7）水景植物使用是否合理

5

園林建筑及小品

（1）建筑及園林小品承受風(fēng)、雨的能力如何

（2）園林凳、桌及其他園林建筑的安全情況，是否傷及人員、是否符合功能要求

（3）游戲及健身設(shè)備是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)

（4）園林建筑油漆質(zhì)量有無異常

（5）園林建筑有無崩缺及涂污

2、聽取承建單位的介紹

在接管驗(yàn)收前，承建單位一般要向接管單位介紹工程情況，包括整個工程的整體規(guī)劃及設(shè)計情況，如室外、室內(nèi)工程，沙井和化糞池工程，明暗溝、排污管道工程，道路工程，給排水工程，電氣設(shè)備工程等。在聽取介紹的過程中，接管單位要及時提出有疑問的地方，讓承接單位解釋清楚。

3、驗(yàn)收步驟

驗(yàn)收的步驟同其他工程驗(yàn)收一樣，在此不多提，具體可參考本章第二節(jié)的內(nèi)容。

4、清潔驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

對于清潔驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)可參考《城市環(huán)境清潔工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》以及物業(yè)性質(zhì)、級別要求等具體情況進(jìn)行驗(yàn)收，一下以表格的形式對此進(jìn)行列舉。

表2-3 公共設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

序號

項目

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1

天臺

（1）屋面隔熱層、防水層板端縫、伸縮縫游膏緊貼

（2）隔熱板、防水層表面無裂縫

（3）天溝、落水口通暢，管道完好

（4）天面扶欄無破損、變形；無明顯銹跡

2

消防設(shè)施（消防栓、消防箱）

（1）消火栓油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象

（2）閘門完好，無滲漏水

（3）消防箱、消防管、消防帶等配套設(shè)施齊全

（4）箱門上標(biāo)志清楚、箱門玻璃安裝牢固

（5）門鎖開啟自如

（6）消防管無滲漏水，閘門完好

3

小區(qū)路燈

（1）小區(qū)路燈按設(shè)計要求安裝

（2）燈具安裝牢固、配件安全、燈罩無損傷；燈泡照明正常

（3）燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花

4

明暗溝、下水道

（1）溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整

（2）溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，排水通暢；下水道坡度應(yīng)符合設(shè)計要求

（3）基層應(yīng)填實(shí)，排水必須通暢

（4）窨井吊底應(yīng)在15厘米以上，井蓋平整、擱置穩(wěn)妥、與路面齊平，不應(yīng)有踢腳現(xiàn)象

5

小區(qū)道路

（1）小區(qū)道路平整牢固；路面無積水，無起砂、空鼓、損傷

（2）路沿砌筑整齊，灰縫飽滿、無損傷；塊料面層拼砌整齊，平整穩(wěn)固；塊料面無裂紋、無缺棱掉角

（3）路面修補(bǔ)的接茬應(yīng)嚴(yán)密順直、高低平整、用料一致

6

垃圾池（箱）、沖洗水管

（1）垃圾池通水率100﹪；水管安裝牢固，接口處密實(shí)、無漏水；水閘開關(guān)靈活、無漏水

（2）水閘箱裝鎖；箱面無銹跡；油漆面均勻；鎖頭開啟靈活

（3）砌筑類：砌筑平直，底層無起砂、無裂紋、無空鼓；裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷、無缺棱掉角；投入口和清出的鐵門無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固、開啟自如

（4）鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷、銹跡；安放地面平穩(wěn)

（5）塑料類：桶身完好無損；桶底無裂紋、不漏水；配有桶蓋且完好無損

7

崗?fù)?/span>

（1）鋁材和不銹鋼類安裝牢固；配件齊全；型材面無損傷；玻璃無污漬

（2）電動閘安裝牢固；配件齊全；開啟自如；道閘欄無損傷

8

車庫

（1）露天停車場路面平整，無起砂、裂紋、空鼓

（2）地下停車場車道入口、出口標(biāo)志清楚，油漆均勻

（3）單車架焊接牢固平直，油漆面均勻、無銹跡

（4）照明設(shè)備配套齊全，燈具完好無損、開關(guān)靈活、照明正常

（5）排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)有專門的排水溝（參照明暗溝、下水道驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)）

9

沙井、污雨水池和化糞池

（1）池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水通暢；池面無裂痕

（2）污、雨水井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5厘米；井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圖

10

臺階

踏面、踢面無破損；陰陽角無缺口和斷裂

11

景觀、雕塑和多功能娛樂設(shè)施

按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和要求驗(yàn)收

（2）房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

序號

項目

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1

頂棚

抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷、脫皮、裂紋、霜點(diǎn)、滲水痕跡、污漬

2

墻面

（1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、面層脫落、明顯裂痕、污漬塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺凌掉角

（2）面層無裂紋、損傷，色澤一致

（3）對縫砂漿飽滿，線條順直。外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象

3

地（樓）面

（1）毛地面平整、無裂紋

（2）塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角

（3）面層無裂紋、損傷，色澤一致

（4）對縫砂漿飽滿，線條順直

（5）水泥砂漿面層抹灰平整、壓光均勻，無空鼓、裂紋、起泡等現(xiàn)象

4

衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面

（1）衛(wèi)生間上下水道無滲、漏、堵現(xiàn)象；上下水口內(nèi)不會有較多的建筑垃圾等

（2）衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏

（3）廚房瓷磚、馬賽克無疏松、脫落及凹凸不平；墻面瓷磚砌筑合格；磚塊必須砌實(shí)，不能有空鼓

（4）磚縫無滲水現(xiàn)象

（5）廚房瓷磚及下水管道有無黏水泥

5

門窗

（1）開啟自如，門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全、位置準(zhǔn)確、無翹曲變形

（2）門鎖與門連接牢固、開啟靈活

（3）木門油漆均勻；門縫線條均勻、不掉角、無變形

（4）玻璃安裝牢固，無輕微晃動現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)；玻璃面層無裂縫、無損傷、無刮花痕跡

（5）電子門開啟靈活；通話器完好無損、通話清楚

（6）不銹鋼門無銹跡、刮花痕跡；窗臺泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷

（7）關(guān)緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋，普通為多屋住宅區(qū)）自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入

（8）查詢天氣預(yù)報，在驗(yàn)收期間出現(xiàn)下雨的日期錢，先將所有窗門關(guān)緊；雨后逐間檢查墻面和窗臺是否泛水

6

樓梯、扶手

（1）混凝土結(jié)構(gòu)的樓梯無裂縫、面層無剝落、鋼筋無外露

（2）鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯用力輕搖無輕微晃動，安裝牢固

（3）鋼筋無銹蝕、無彎曲

（4）木扶手表面無龜裂；油漆無脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手

7

開關(guān)

安裝牢固，目視蓋板無損壞；開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好

8

照明燈具、衛(wèi)生器具

（1）用木片或硬竹片等輕碰燈具，看其有無輕微搖晃；燈具與樓面緊貼，零配件齊全；燈罩完好無損

（2）打開所有燈具，檢查電源線是否正常，燈具發(fā)光正常，產(chǎn)品要合格，使用壽命達(dá)到要求；室內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天；統(tǒng)計有多少自然損壞的

（3）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接水不得滲漏、安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、自動靈活、面層無污漬和刮花痕跡；接水軟管無銹跡

9

供水系統(tǒng)

（1）安裝牢固無晃動

（2）打開每棟的供水總閥門（注意關(guān)閉室內(nèi)的水閥），看管道是否完好無損、無滲漏、無銹跡

（3）管道借口無滲水

（4）水龍頭和水閥流水通暢，接口無漏水

10

排污管（含塑料管）

（1）安裝牢固、外觀完好無損、配件齊全

（2）從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水

（3）樓上的排水通暢無堵塞

（4）鑄鐵管灌水后無滲漏水；表面無銹跡、裂紋；面層油漆均勻

11

地漏

地漏過濾鐵箅安放穩(wěn)固；管縫密實(shí)、無滲漏水、無堵塞、排水通暢

12

防盜網(wǎng)

安裝牢固；焊接點(diǎn)密實(shí)；面漆均勻、無脫皮和漏刷現(xiàn)象、無明顯痕跡

13

室內(nèi)配電箱

（1）安裝牢固、配件齊全；試操作一次空氣開關(guān)等控制正常

（2）開關(guān)符合型號規(guī)定

（3）導(dǎo)線與設(shè)計相符，布線規(guī)范；目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活

14

噴漿

基層應(yīng)處理干凈，無污跡、油漬；基層裂縫和釘眼應(yīng)填補(bǔ)平整，噴涂后無痕跡；漿液應(yīng)攪拌均勻，色澤一致；噴涂應(yīng)均勻，不得露地面、掉粉、起皮，應(yīng)清晰潔凈、線條平直；保持門窗燈具潔凈

15

水磨石

表面必須平整、光滑；石粒應(yīng)密實(shí)、顯露均勻；分格清晰、不應(yīng)有砂眼、磨紋

16

其他

掛物勾、晾衣架應(yīng)牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通、無阻塞物